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来源：山西民泽智律师事务所 作者：山西民泽智律师事务所 时间：2014-03-28
谈一谈房地产企业如何与你的律师合作
--------山西民泽智律师事务所 何富民律师从业十多年来，我在房地产行业从事法律服务也有十多年了，因为我主要做的是房地产企业的法律顾问，所以只谈关于房地产企业如何与自己的律师合作这方面的话题，如果有那些话建筑商不满意，你就当作反面教材好了，也会有所体会的。谈及这个问题，可能有的老总会认为我在吹毛求疵，但是我想你们可能最没有重视的就是我说的这样的问题。
房地产企业雇用律师的意义在哪里？都知道是防范法律风险，但是如何让律师在你的企业运营过程中发挥很好的作用，我想有些老总们会认为律师就是打个官司、写个合同，他们还能干什么？
我认为律师的核心价值在于合同管理。也就是要求你拿取项目、选择施工方、制定销售方案、移交物业公司的各个环节都让律师适时、适地的参与谈判并起草合同。实践过程中这一行为给开发商带来的好处不可小觑。我国首屈一指的上海建维所是首先提出这一观点的，我也很赞同这样的做法，这么多年我也是这样走过来的。从2005年的单纯起草合同到后来2008年的参与实际管理，再到后来2012年的回归合同管理，我的角色的变化也让我们的房地产企业有了很深的感受，该如何与律师合作，他们是极具睿智的，那就是让律师参与合同管理，它的作用不亚于你的项目副经理。
首先讲参与谈判的问题。律师在什么时候参与项目的谈判呢，肯定的说，前期的拿地意向阶段，律师只是做一下参考意见，因为这个阶段，老总还在私下交谈过程中，商业秘密是不会让律师过多的参与的，但具体谈审核土地可否拿取的时候，我们就得让律师参与了，而且这是排除潜在风险的必要程序，如原来土地是什么性质的，是否可以顺利征用；规划方面有没有对土地用途的限制，冒然拿下的代价是什么；对方如果是企业，其潜在债务如何避免等等，这既需要律师收集一定的证据，也需要律师在收集证据以后来提出法律建议。这样的案例我遇到过四五次，开发商事后都能感觉到律师实实在在起到了其应有的作用。对于后期的施工方选择、销售团队使用和物业移交问题在次不再赘述。引用一个建筑企业项目经理的话：“我们的老总只顾揽项目，根本不顾我们实际操作的困难，亏了都没得埋怨”。什么原因？脱离实际，没有专业人员参与，也没有充分听取专业人员的意见。在我们长治，谈判一个施工合同超过两个月的企业我认为不到50%，但是有过这样的案例，这是因为他们对合同的重视程度很高，他们认识到了合同内容与他们的利益息息相关。而不乏这样的企业，那就是一切都无所谓，只要关系硬，法律在中国是个屁。但坦白地说，你们这样的想法吃过亏没有？我认为没吃过亏是侥幸，吃过亏的是必然，因为你只看到了关系的好处，没在意法律的作用，或者说你们很大程度上不会选择适合你们企业的律师，也不会充分发挥他们的特长。我们长治拿地失败的有、开发叫停的有、违约赔偿的有，血的教训足以让我们的老总们认识到------邓小平的一句话，两手一起抓，两手都要硬。而开发商需要多手抓，多手硬，没资金、没人缘，不可能做房地产，没专业团队为你保驾护航，你没准儿就会吃一闷棍。这个专业团队除了你的工程技术人员、销售团队等等，必然还有专业的律师这个角色。
接着说律师对合同的起草和签订。谈判是起草合同的先决条件。比如说施工阶段，律师需要和项目经理、总工，必要时也要和施工方进行到位的沟通，这个合同要达到什么目的，你们在施工环节上具体如何把控进度和质量，安全问题责任归谁等等一系列问题都需要沟通，之后律师才能写出对你的企业确实有用的合同来。我不知道老总们是否认可这一观点，但是我在一个项目开发过程中就是这样从勘探到销售团队选择的合同签订，一步一步跟过来的，这个企业在清盘后的时候告诉后来和我合作的企业，律师的作用不可小看，并希望他们按照我们以前的模式和我合作。
我讲一个关于合同签订的把控方面的案例。都清楚，公司的文员工资不高，但是作用很重要。如果一份合同，律师修改后她给你打出来了，你就拿着去签约，看起来很普通的一件事，可是你知道她电脑里一个版本存的有几份前前后后修改过的合同吗？老总认为她不会出错吗？恰恰就有这样的实际案例，因为签错一个合同，开发商损失了一笔不该损失的利益，于是他们认识到了，以后只要是合同，没有律师的签字确认，不与第三方签订，律师签字确认的就可以签订了，这就为他们避免了类似的损失。这是律师参与合同管理的另一方面。
再谈一个规范化合同使用的问题。很多企业，包括一些不专业的律师都会说我们有规范化合同，工程师填一下就行了，其实在现实操作过程中，房地产企业发展到今天，有几家企业还在简单的填写规范化合同？作为有实力的房地产企业来讲，极为重要的《建设工程施工合同》我知道他们都不会只填写范本，因为不修改范本，不作补充，就意味着风险吃掉利润。尤其是新出台的2013版《建设工程施工合同》，这个版本坦白的讲既有自相矛盾的地方，也有不切合实际的地方，我们怎么用？必须修改和补充。就从监理方的职责和权利来讲，这个合同的规定可行吗？现实中监理方是什么角色？你一个范本合同能改的过来吗？地球人都知道------不可能。
第三方面我谈谈律师对合同的跟踪管理。如果你的律师并不清楚你的项目开发进程，只是你觉得需要的时候才让他到公司来一趟，我坦白的告诉你，你不会和律师合作。一个会用律师的房地产企业老总，他必然会让律师清楚公司开发的进程，并且一定会让律师随时清楚每个阶段的现状，这既能让自己的律师清楚每个环节是否有法律风险，又能让律师及时的发现问题并解决问题，最大限度的控制可控制的风险。
这篇文章我就讲三个方面的问题，合同管理的程序及全部内容我们有机会再作探讨，希望上述谈话能对开发商有益。
二0一三年十月二十日
